Étude de sol et vente de terrain : ce que le vendeur doit vous remettre

Une précision d’abord, parce qu’elle est souvent mal reprise : l’étude que doit fournir le vendeur est l’étude préalable, dite G1, pas l’étude de conception G2. La G2 vient ensuite, quand la maison est définie. Les deux articles de loi à connaître sont L132-5 et L132-6 du Code de la construction et de l’habitation, relus sur Légifrance le 3 novembre 2026. Ils s’appliquent en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles.

Ce que fait le vendeur

En cas de vente d’un terrain non bâti constructible, il fournit une étude géotechnique préalable. Elle est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En vente publique, elle est jointe au cahier des charges. Elle reste ensuite attachée au titre de propriété du terrain.

Ce que l’étude contient est fixé par l’arrêté du 22 juillet 2020 : une identification des risques géotechniques du site et un modèle géologique préliminaire. Une étude conforme à la norme NF P 94-500 de novembre 2013 vaut présomption de conformité. L’arrêté s’applique aux contrats de vente et de construction conclus à compter du 1er octobre 2020.

Ce que vous faites ensuite

Avant de signer un contrat de construction ou de maîtrise d’œuvre pour une maison d’au plus deux logements, le maître d’ouvrage, c’est-à-dire vous, transmet l’étude aux constructeurs. Si l’étude du vendeur n’est pas annexée au titre de propriété, vous devez fournir une étude équivalente ou une étude qui prend en compte le bâtiment projeté. Le contrat mentionne que le constructeur a reçu l’étude. L’article L132-6 vise aussi le contrat de maîtrise d’œuvre : si vous préférez un maître d’œuvre à un constructeur, le même principe s’applique. Créaxia explique ce partage des rôles dans son article sur la différence entre maître d’œuvre et maître d’ouvrage.

« L’étude de sol fait partie des pièces que je demande en premier. Elle suit le terrain d’un propriétaire à l’autre, autant la lire tout de suite. »

Evariste, responsable d’agence chez Maisons GIB

Notre page garanties explique ce que couvre le contrat une fois signé. L’étude de sol fait partie des pièces que nous demandons en premier.

D’où vient la règle et ce qu’elle ne couvre pas

Elle date de la loi ELAN du 23 novembre 2018, qui a créé les articles L112-20 à L112-25 du Code de la construction et de l’habitation. Ces articles ont été abrogés avec effet au 1er juillet 2021 et leur contenu a été repris sous les numéros L132-4 à L132-9. Un document ou un site qui cite encore les anciens numéros n’est donc pas à jour, même si le fond est le même.

L’obligation concerne les terrains non bâtis constructibles. Elle ne vise pas un terrain déjà bâti, ni un secteur où le plan local d’urbanisme n’autorise pas de maison individuelle. Elle ne concerne que les zones d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement. En dehors, le vendeur n’a pas cette obligation.

Si l’étude manque et pourquoi la garder

Un dossier de vente sans étude, en zone concernée, est incomplet. Demandez-la au vendeur et au notaire avant de vous engager. Ne comptez pas sur la promesse de la fournir plus tard. Nous avons une limite à poser : un texte de loi ne remplace pas l’avis de votre notaire sur votre dossier précis.

Vous signez une promesse pour un terrain à bâtir en zone d’exposition moyenne. L’étude préalable est annexée. Vous la transmettez au constructeur avant le contrat, qui indique l’avoir reçue. Le constructeur demande ensuite une étude de conception pour fixer les fondations de la maison que vous avez choisie. Chaque document arrive à un moment précis : aucun ne remplace l’autre. Notre page contact permet de nous soumettre le vôtre.

L’article L132-8 prévoit qu’en cas de vente de la maison, les études sont annexées à la promesse ou à l’acte de vente. Vous les transmettrez donc à votre tour. Conservez-les avec le dossier de la maison : le futur acquéreur les demandera.